Апартаменты: доступное жильё или ловушка для налогового вычета.

При покупке апартаментов получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ не получится, даже если вы планируете в них жить и они по факту ничем не хуже обычной квартиры. Вся разница — в юридическом статусе недвижимости.

Именно из-за него владельцы апартаментов не могут вернуть из бюджета до 260 000 рублей от стоимости покупки и ещё до 390 000 рублей по ипотечным процентам, в отличие от счастливых обладателей квартир.

Почему так происходит?
Формально апартаменты не считаются жилым помещением. Законодательство РФ не даёт им такого статуса.

В статье 16 ЖК РФ: к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. Понятия «апартаменты» в кодексе просто нет.

Статья 220 НК РФ позволяет получить имущественный налоговый вычет только при расходах на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или долей в них.

Налоговики не раз подчёркивали: имущественный вычет предоставляется только в случае приобретения квартиры, комнаты или доли в них. Перевод нежилого помещения (апартаментов) в жилое (квартиру) кодексом не предусмотрен.

Что говорят суды? 
Если Вы решите судиться с налоговой, шансы на победу минимальны. Судебная практика складывается не в пользу владельцев апартаментов.

Например, в одном из дел предприниматель попытался уменьшить облагаемый налогом доход на сумму расходов на приобретение стройматериалов и ремонт апартаментов, ссылаясь на имущественный вычет по НДФЛ (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Налоговый орган посчитал это неправомерным. 

Судебная практика 2025 года по статье 220 НК РФ также не даёт оснований для оптимизма.

Конституционный Суд РФ в своём определении от 26 июня 2025 года (№ 1574-О) косвенно подтвердил, что вычет предоставляется только, в связи с приобретением именно жилого дома, квартиры, комнаты.

Что в перспективе?
В 2025 году в Государственной Думе вновь подняли вопрос о статусе апартаментов. Обсуждается возможность наделить апартаменты правом на временную регистрацию, что может стать компромиссным решением.

Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев предложил рассматривать апартаменты как недвижимость, пригодную для временного проживания. Планируется, что порядок признания помещения апартаментами и требования к ним будет определять правительство.

Пока эти инициативы остаются на стадии обсуждения. Окончательное решение не принято.

Позиция ФНС и судов однозначна: апартаменты — это нежилое помещение, а вычет полагается только за жильё.